貸款先生 X 金融白話

要知道土地增值稅的計算方式就必須先了解土地漲價總數額的計算方式

因為土增稅的計算基礎就是土地漲價總數額

A. 而土地漲價總數額的計算公式即為：

申報土地移轉現值 - 原規定地價或前次移轉時所申報的土地移轉現值 x ( 台灣地區消費者物價總指數 ÷ 100 ) - ( 改良土地費用 + 工程受益費 + 土地重劃負擔費用 + 因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額 )

上述有很多專有名詞，以下就來逐一解釋：

( 一 ) 原地價：

採用1. 原規定地價：指在民國53年規定的地價，在民國53年以前已依土地規定辦理規定地價或在民國53年後舉辦規定地價的土地，都是以第一次規定的地價為原規定地價

       2. 前次移轉現值：土地所有權人在前次取得土地當時，為計算出賣人土增稅所申報的移轉現值

( 二 ) 物價指數調整 → 政府公告

( 三 ) 改良土地已支付之全部費用之扣減：包括已繳納的工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地做為公設用地者( 依公告現值判定 )

B. 申報土地移轉現值的審核標準：

土地所有權移轉或是設定典權都需要申報土地移轉現值，以其與原地價之差距，計算土地漲價總數額，依現行制度，得採以公告土地現值申報，或是依實際交易價格申報，其審核標準如下：

1. 按期申報 → 於訂約日起30內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準

2. 逾期申報 → 逾期申報者，以受理申報機關收件日當期之公告現值為準

3. 遺贈土地 → 以遺贈人死亡日當期公告現值為準

4. 法院判決 → 依法院判決，以申報人向法院起訴日當期之公告現值為準

5. 法院拍賣 → 經法院拍賣的土地，以拍定日當期之公告現值為準，如果拍定價額低於公告現值，以拍定價額為準，拍定價額如果有事先扣除抵押金額跟其他債務                          的話，要再將它加回來一起計算

6. 政府價購 → 照價收買或是協議購買的土地，以政府收買日或購買日當期的公告現值為準，但政府給付的地價低於公告現值者，以政府給付的地價為準

C. 稅基：土地漲價總數額

D. 稅率結構：一般土地適用一般稅率，採用超額累進制，共分為 ( 20%、30%、40% )

                      優惠土地適用優惠稅率，採用比例稅制，以10%單一比例稅計徵

                      1. 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅的現值數額未達100%者，就其漲價總數額徵收增值稅20%

                      2. 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅的現值數額在100%以上未達200%者，除按前項規定辦理，就其超過部分徵收增                             值稅30%

                      3. 土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時，核計土地增值稅的現值數額在200%以上者，除按前二項規定分別辦理，就其超過部分徵收增值稅                           40%

                      ※上述比較為原規定地價或前次移轉現植跟土地漲價總數額比較

E. 長期持有土地減徵部分規定如下：

※什麼是公告土地現值 ? ? 直轄市或縣市政府，會經常調查其地價動態，繪製地價區段圖，並且估計區段地價，上交給地價評議委員會評定後再編成土地現值表

                                        並且在每年一月一號公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值的參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地 

                                        地價的依據 ! !