台灣由於經濟持續成長，國民所得不斷提升，導致汽機車增加速度快速，而此一「車輛持有」之自用停車需求，需由住宅建築附設之車位，以及住宅區內其他合法停車空間予以供應，然台灣目前自用停車需求與供給的缺口仍大。另外，「車輛使用」所造成之公共停車需求，先進國家多以「車輛持有數」之15～20%予以估計。
一、停車場分類
※按用地性質分類
(1）路內停車場—在紅線內劃定的供車輛停放的場地。
(2）路外停車場—在紅線外專闢的停車場地。
※按停放車輛性質分類
(1)機動車停車場—主要是汽車停車場。
(2)非機動車停車場—主要指自行車停車場。
※按停車場服務對象
(1)公用停車場（社會停車場）—大型集散場所的停車場。
(2)專用停車場—主要指機關、企事業單位、公車公司和汽車運輸公司專用的停車場，主要停放自用車輛。
※按型態分類：
(1)路邊停車場—指以道路部分路面劃設，供公眾停放車輛之場所。
(2)路外停車場—指在道路之路面外，以平面式、立體式、機械式或塔臺式等所設，供停放車輛之場所。
(3)都市計畫停車場—指依都市計畫法令所劃設公共停車場用地興闢後，供作公眾停放車輛之場所。
(4)建築附設停車空間—指建築物依建築法令規定，應附設專供車輛停放之空間。
(5)無限停車場—是多層建築物，部分或全部用作為停車場。多層停車場通常出現於地少泊車需求多的地方。
※按構造分類
(1)平面停車場—在平面土地畫上停車格的停車場，設置成本最低廉。有些空地在開發使用前為了賺取收入、避免被課徵空地稅及其他因素，會畫上停車格供人免費或收費停車。
(2)立體停車場—指有多樓層停車位的停車場，每層間有裝電梯連結，常見於購物中心。
(3)機械式停車場—指有機械升降及水平移動的停車位。分有兩種，一種是地下室，另一種為停車塔。優點是可在有限的空間停放較多的車輛，缺點是建置及後續保養的成本較高。有些平面停車場會加裝機械可停兩層車輛。
(4)地下停車場—指位於地下室的平面停車場。
※按使用人分類
(1)公眾停車場—車場內的泊車位統一由經營者（公司）承包，開放予公眾停車。收費方式計次收費、計時收費或月租皆有，有些停車場為增加停車位的週轉率，對於短時間（一般不超過半小時）的停車不予收費。
(2)私人停車場—泊車位由私人持有，車位或可在物業市場自由買賣，亦是個體物業投資者的有形資產。泊車人士多數是業主本人或其月租租戶及熟人。
二、專業術語
1.坡道平面車位→車子從坡道式車道進入停車場，最後停進一個平面式的停車位。
2.坡道機械車位→車子從坡道式車道進入停車場，最後停進一個機械式的停車位。
3.機械平面車位→車子從機械式車道(連人帶車進入升降式電梯)進入停車場，最後停進一個平面式的停車位。
4.機械機械車位→車子從機械式車道(連人帶車進入升降式電梯)進入停車場，最後停進一個機械式的停車位(一般是上下兩層，也有到三層)。
5.機械循環式車位→即一般俗稱的「停車塔」，停車時只要按號碼，電梯就會下來，鐵閘門打開，將車子開進去停妥後，人走出來，鐵捲門自動關閉，然後電梯輸送機將車子送到有編號的機械車位，取車時，也是按號碼，電梯輸送機將車子送出來。
6.法定停車空間
指建築物按其總樓地板面積的多寡，依建築法及建築技術規則規定的比例所應設置的停車位空間。
法定停車空間在權狀登記上，「不得」以個人專有部分做登記，僅得列入共有部分（也就一般所稱公共設施）登記為全體或部分區分所有權人（住戶）共有，所以沒有單獨核發一張所有權狀。也因為不能分割，沒有獨立權狀，法定停車位則只能內賣，就是轉賣給同一棟大樓的住戶所有權人。
依公寓大廈管理條例第四條第2項規定，法定停車位屬主建物的公共設施，不能和主建物分開買賣，或是單獨移轉給主建物屋主以外的人，在產權登記時只能登記為「大公」，停車空間面積由所有住戶登記並分擔，欲停車之住戶向管委會以承租方式或簽立住戶分管協議方式取得使用權利；或者登記為「小公」，經過住戶合議由部份特定住戶共同持分，不想要車位之住戶就不需分攤持分（計算管理費和房屋稅時有差）。但不管登記為大公或小公，只能在建物權狀內從共同使用持分坪數多寡來辨識，不會另外核發一張權狀；也因為共同使用部份，在每一持有人對所共有部份均有相同權利，地政機關也無法在權狀或登記簿上標示註記有無停車位。
7.增設停車空間
這種停車位最單純，是建設公司在地下室自行增建的停車空間，可以登記為大公、小公（不能賣給同棟住戶以外的人），但若取得「防空避難所在地」的證明，就可登記為主建物，在取得權狀後就可獨立買賣（能賣給同棟住戶以外的人）。
增設和獎勵停車空間如符合構造上、使用上的獨立性，且有編列門牌或領取所在地址證明者，得以登記為區分所有建物，此種停車空間單獨核發權狀，且可單獨出售給其他區分所有權人或以外之人。
在1996年2月以後，地政機關另外增設車位編號登記，起造人可以選擇依使用執照圖說竣工圖轉繪，所劃設的停車位測繪，辦理停車位編號登記。如此再區分所有建物登記簿的所有權部其他登記事項欄即予以加註「車位編號ＯＯ」，在建物的謄本上也看得到。若除了房屋權狀外，另有一張權狀，上面記有另一建號的主建物持分，以及停車空間的所有權持分，這種狀況下可能就是可以外賣的車位，也就是可以賣給同一棟大樓所有權人以外的人。
8.獎勵停車空間
指依直轄市或當地縣（市）政府訂定鼓勵建築物增設停車空間有關法令規定增設的停車位。一樣可以登記為大公、小公（不能賣給同棟住戶以外的人），同前述若能取得權狀，也可獨立買賣（能賣給同棟住戶以外的人）。
但這類停車位在使用上會有爭議性，因為依法令規定，所謂的獎勵停車空間必須提供給「公眾」使用，因此購買這類停車位的人，不僅必須負擔管理費用，產權移轉時也必須明確告知承接的所有權人。
但若根據內政部民國84年10月3日函令，車位的所有權人也包括在「公眾」的範圍內，因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用，或供任何不特定人約定使用，均屬「供公眾使用」，所以大樓常會以一些特殊的方式隔擋外車進入，一般人也較難辨識哪些車位是獎勵停車空間，所以也較少發生有人搶占車位的情況。
9.僅有使用權的停車空間
某些大樓建案因無法將停車空間登記給特定住戶，所以停車空間不屬任一區分所有權人專有，而是以住戶規約、管委會決議的方式進行使用上的分配，例如採用一年一抽，或一季一抽的方式分配停車位。這時抽到的住戶就只有使用權利，而沒有停車位產權，賣房子時頂多只能移轉使用權利（車位不能計入買賣坪數），這一點在檢視權狀謄本和買賣時要問清楚。
10.標準車位
平面式的標準車位，寬度大多為2.25公尺，長度5.75公尺；中大車位寬度2.5公尺，長度6公尺。機械式停車設備寬2.2公尺，長5.5公尺及淨高1.8公尺（至少）。
三、需求關聯產業
→ 汽車批發業、陸上運輸設施經營業、遊樂園業、觀光旅館業
四、供給關聯產業
→房屋建築工程業、道路工程業、軸承﹑齒輪及動力傳動裝置製造修配業、金屬建築結構及組件製造業、空氣壓縮機及抽通風機製造修配業
五、行銷技巧
一個停車場站的設立，最大資金需求點在於其建造成本，如土地取得成本、整地成本、機械設備建造成本，因此停車場業之推廣技巧應著重在客戶的投資需求上。
現有停車場業者大多已有數個停車場站，多數為一家主要公司，停車場站則以XX站方式經營(可能只有報稅統編，而無財政部登記)，當其在尋找到適當地點要再開設新的停車場站時，資金投資需求隨即產生，例如整地費用、設備添購或租賃、人事成本增加、場站安全防護設備及導引購置、甚至於與地主或大樓委員會交際所需資金、承租土地所需押金等等。可請業者提供目前現有場站之營運現況與內帳，核對其金流狀況，貸款金額可從其現有營收推估可負擔金額。
六、財務報表分析要點
1.停車場業成本結構
開一個停車場站需要準備多少資金？
→民辦民營：
依全方位停車場歐總表示，若搜尋到一塊合適土地開設平面式停車場，土地約200餘坪(臨路且地形方正)，車位約可規劃40~50位左右，其整地、設備添購、路線規劃等費用林林總總約需100萬~150萬左右，主要視土地現況完整度而定。
→公辦民營：
依北台國際停車場王總表示，政府標案主要承接既有之設備及設施，前期資本支出不大，主要資金需求為押金及預付權利金，一般採押金2個月，預付權利金每4個月為一期，第5個月再預付第二期。部分標案如台銀、台電標案，甚至須預先支付1年權利金，故有週轉金需求。倘每月權利金30萬為例，得標前至少先預備180萬以上周轉金。
2.、停車場營收評估
停車場站多依各點週轉率決定臨停或月租比率。其收費方式為現金，可採人工或自動繳費方式，除月租外(多不開立發票，除非消費者需要報帳)，臨停因票卡入場出場資訊，可透過自動化管理系統皆會傳送回總公司，收款每日皆會對帳。
因月租戶大多不開立發票，除非要報帳，則以另加稅金方式報銷、臨停戶則透過人工或自動收費系統繳費，其收入資訊較為透明，因此可請業者提供內帳報表估算臨停收入，另外因業者為了避稅考量，僅會成立一家總公司，各場站再分別向財政部申請報稅統編，而不會申請經濟部商業司登記，所以在計算營收時，需請業者盡量提供完整場站的收入資訊，視場站區域特性概抓月租客戶比重，如住宅區的月租比重有可能達到8~9成，住商混合區的月租比重約5~7成不等，因為商業區流量較大，臨停客戶車位需求較高，另外再輔以參考存摺現金流，來推估其實際營收。
七、徵信重點
A.停車場業徵信重點
1. 是否為合法經營；是否有相關證照
2. 土地與場站設備是否自有或承租
3. 停車場站租約年限是否到期。
4. 投資資本是否為自有或是借貸
5. 檢查內帳是否真實，徵提電腦總帳
6. 實訪場站確認確實為其經營
7. 資力證明：檢視客戶名下不動產、車輛、股票、基金等資產價值，推論過去營運獲利累積情況。
8. 出身背景：了解負責人對該產業的市場、產品、人脈的熟悉度，也方便有效照會。
9. 薪資及土地租金等費用過高，超出合理及正常範圍，將使申戶之獲利減少，相對還款能力不足。
10. 公辦民營案多採最高標，決標權利金是否過高
八、潛在市場
A.資金需求點
大型知名停車場業者多具有集團背景或經營多年，其營運已有經濟規模，向銀行取得資金機會及額度高，而一般小型區域型停車場經營業者，需多方搜尋適合設立場站地點，軟、硬體設備投入大多由業者自行負責，因其營業規模較小，通常取得銀行信用貸款額度較低，大多以自有(家族)資金經營。
B.產業鏈市場
停車場業配合之相關廠商眾多，可透過既有之停車業客戶，延伸至其配合之
設備製造廠(軸承、齒輪及動力傳動裝置製造修配業、金屬建築結構及組件製造業、空氣壓縮機及抽通風機製造修配業等)、自動管理系統整合商、工程行業等，甚至廣告業者皆是本公司可推廣之潛在客戶。
九、停車場產業展望
停車場業為一個資本較高回收較慢的產業，在機器設備與土地取得或資金籌措等問題上較為龐大，且不易立即顯示投資效應，因此在政府的投資補貼政策上，將影響業界的投資意願與經營策略。因此，政府的政策立法，將直接影響停車場業界的投資意願與經營績效。例如融資問題、獎勵興建停車場的政策與立法、土地取得的放寬問題，以及延宕多年的購車者是否需要自備停車場才能買車問題等等法令，都將影響本產業的發展。另外，投資興建停車場，最主要的困難點在於土地的取得困難，有時還牽涉到法令問題，如停車位所有權分割的問題等等。
•依據停車場法第6條規定，公共停車場由民間投資興建者，政府應予以獎助。
•依據停車場法第34條規定，主管機關為鼓勵民間興建公共停車場，應就停車場用地取得、資金融通、稅捐減免、規劃設計技術、公共設施配合等予以獎勵或協助；其獎助措施，另以法律定之。
然而，停車場業的競爭優勢也很明顯，如新車登記數愈多，顯示未來停車場使用次數越多，對停車場業是正面的影響，閒置土地需課徵空地稅，也是土地持有者願意提供土地出租設置停車場站的誘因之一。
留言列表
